Risposte agli interpelli e risoluzione dell'Agenzia delle Entrate sul Bonus Prima Casa

Arrivano alcune risposte agli interpelli e risoluzione dell’Agenzia delle Entrate sul Bonus Prima Casa.

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” (Iva con l’aliquota ridotta al 4{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} invece che al 10{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} o imposta di registro ridotta al 2{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} invece che al 9{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876}) è applicabile se ricorrono le condizioni previste dalla Nota II-bis, art.1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n.131/1986, e precisamente che:

L’immobile sia ricompreso tra le case di abitazione ad esclusione di quelle accatastate nelle categorie A/1,A/8 ed A/9;
L’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto (o nel Comune in cui svolga la propria attività, o se trasferito all’estero per lavoro nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, o nel caso l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano) con dichiarazione resa a pena di decadenza nell’atto d’acquisto;
Nell’atto d’acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nello stesso comune dell’immobile da acquistare;
Nell’atto d’acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l’agevolazione “prima casa” su tutto il territorio nazionale. Tale condizione a seguito della Legge di Stabilità 2016 può però non sussistere al momento dell’acquisto, purché la vecchia “prima casa” sia ceduta entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.

Recentemente l’Agenzia delle Entrate ha fornito diverse risposte ad interpelli ed una risoluzione riguardanti l’agevolazione di cui sopra. Con la num. 241 del 15 luglio 2019, l’Ufficio ha confermato la spettanza dell’agevolazione, nel rispetto delle altre condizioni previste dalla Nota II-bis, anche qualora nel Comune in cui si intenda acquistare la prima casa, l’acquirente sia titolare di un garage a suo tempo acquistato con il beneficio in quanto pertinenza di un’altra abitazione successivamente rivenduta.

Il garage, infatti, essendo accatastato come C/6, non rientra tra gli immobili abitativi, la cui presenza, invece, osterebbe alla fruizione dell’agevolazione.

Ed inoltre, ha confermato la spettanza del credito d’imposta (fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta per il precedente acquisto agevolato) per il riacquisto della prima casa, se, a seguito della cessione di un immobile acquistato con il beneficio della “prima casa”, si proceda entro un anno dall’alienazione stessa, all’acquisto di un’altra abitazione non di lusso (rispettando anche le altre condizioni).

Con la risposta all’interpello num. 357 del 30 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate ha, invece, negato la spettanza dell’agevolazione in esame nel caso di acquisto di fabbricati classificati come “unità collabenti” (categoria catastale F/2), giustificando tale orientamento sulla base che le unità immobiliari devono almeno in astratto essere idonee a soddisfare concretamente le esigenze abitative, ancorché non immediatamente al momento dell’acquisto.

Pertanto, il beneficio “prima casa” potrebbe essere fruito anche per immobili in corso di costruzione classificati come F/2 o F/3, in quanto tale classificazione è provvisoria (dai 6 ai 12 mesi) in attesa dell’ultimazione dei lavori quando verrà attribuita la definitiva categoria catastale; mentre le “unità collabenti” si riferiscono a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, o con un elevato livello di degrado, che ne impedisce l’uso abitativo per un periodo durevole.

Con l’ulteriore risposta n.362 del 30 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di fruire del Bonus Prima Casa per l’acquisto di un magazzino (C/2) da destinare a pertinenza dell’abitazione principale acquistata in precedenza con il beneficio, anche se quest’ultima era accatastata A/1, in quanto al momento dell’acquisto, nel caso specifico, non era ancora in vigore la norma che oggi ne preclude l’accesso in presenza di immobili di lusso accatastati A/1,A/8 ed A/9.

Ciò in conformità al c.3, Nota II-bis, art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 che espressamente prevede l’applicazione del beneficio per l’acquisto, anche con atto separato, di una pertinenza per categoria (C/2, C/6, C/7), rispetto all’abitazione acquisita con l’agevolazione “prima casa”, purché sussista e sia dichiarato dal proprietario il rapporto di pertinenzialità dell’immobile in questione rispetto all’abitazione.

Sempre l’Agenzia delle Entrate ha fornito in data 10 settembre 2019 le risposte agli interpelli n.377 e n.378. Con la prima viene riconosciuta l’agevolazione anche a chi è titolare nello stesso Comune in cui intenda acquistare la “prima casa” di un altro immobile acquistato prima del 22 maggio 1993 dall’impresa costruttrice, se, ai sensi di quanto previsto dalla Nota II-bis sopra richiamata, si impegna a vendere entro l’anno dal rogito agevolato il precedente fabbricato.

Ciò sulla base del fatto che prima di tale data gli acquisti dall’impresa costruttrice erano comunque soggetti ad aliquota IVA agevolata, indipendentemente dal fatto che si riferissero alla “prima casa”, nel rispetto anche delle altre condizioni agevolative e che entrambi gli immobili non siano considerati di lusso.

Con la risposta n.378, invece, viene stabilito che il beneficio non può essere applicato nel caso si intenda acquistare un immobile, qualora nello stesso Comune l’acquirente sia titolare di un’altra abitazione locata a terzi e, quindi, non nella sua disponibilità. Non si riconosce, in tale fattispecie, l’impedimento giuridico dovuto all’esistente contratto di locazione al fine di non considerare l’immobile “idoneo ad abitazione”; contrariamente, però, alla recente sentenza della Corte di Cassazione n.19989/2018.

Pertanto, solo una inidoneità assoluta e non giuridica o temporanea, dovuta all’inagibilità o all’inadeguatezza della casa per il nucleo familiare, consentirebbe di fruire del beneficio in questione.

Infine, con la Risoluzione n.80 del 9 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate stabilisce che la cessione a terzi di un immobile acquistato dai coniugi con il beneficio “prima casa” meno di cinque anni prima, a seguito di clausole contenute nell’accordo di separazione omologato dal giudice per la risoluzione della crisi coniugale e la sistemazione dei rapporti tra i coniugi, non comporta la decadenza dall’agevolazione anche in assenza dell’acquisto di una nuova abitazione entro l’anno (come richiesto dal c.4 della Nota II-bis, art.1 della Tariffa allegata al DPR n.131/86).

Si attesta, in sostanza, la prevalenza della norma prevista dalla L. n.74/87 che prevede l’esenzione da qualsiasi imposta o tassa per tutti gli atti, documenti o provvedimenti di scioglimento del matrimonio (compresa la separazione personale dei coniugi), come sancito anche dalla Cassazione nel caso di cessione dell’immobile acquistato con l’agevolazione ad uno dei due coniugi (da ultimo nella Sent. n.8104/2017).